Analiza dostopnosti stanovanj v slovenskih mestih kaže, da so se v zadnjih letih cene nepremičnin bistveno oddaljile od rasti plač, razlike med posameznimi občinami pa ostajajo izrazite.
Dostopnost stanovanj postaja eno ključnih ekonomskih in socialnih vprašanj v Sloveniji. Cene nepremičnin so v zadnjih letih rasle bistveno hitreje od plač, kar močno podaljšuje pot do prvega doma, predvsem za mlajše generacije.
A slika ni enotna po vsej državi. Medtem ko sta obala in prestolnica za mnoge že skoraj nedosegljivi, nekatere regije ostajajo občutno bolj dostopne.
Murska Sobota je med najdostopnejšimi občinami v Sloveniji.
Analizo dostopnosti stanovanj je pripravil nepremičninski portal Moje.si na podlagi podatkov Geodetske uprave Republike Slovenije za leto 2024.
Zajema 20 slovenskih občin: Maribor, Celje, Jesenice, Velenje, Novo mesto, Sežana, Izola, Grosuplje, Slovenska Bistrica, Piran, Škofja Loka, Koper, Radovljica, Kamnik, Ljubljana, Ptuj, Murska Sobota, Kranj, Domžale in Nova Gorica.
Izračun temelji na predpostavki, da posameznik mesečno privarčuje 30 odstotkov neto plače, in prikazuje, koliko let varčevanja je potrebnih za nakup 60 kvadratnih metrov velikega stanovanja.
Rezultati kažejo, da je v Murski Soboti za takšno stanovanje potrebnih približno 18 let varčevanja. Sledita Slovenska Bistrica s 23 leti in Ptuj s 24 leti. Na drugi strani lestvice so obalne občine in prestolnica.
V Piranu bi bilo za enako stanovanje potrebnih 54 let varčevanja, v Izoli 52 let, v Ljubljani pa 43 let. To pomeni, da je Pomurje približno 2,5-krat dostopnejše od Ljubljane in skoraj trikrat dostopnejše od obale.
Cene nepremičnin med krizo zrasle za 74 odstotkov
Kljub temu širša nacionalna slika razkriva precej manj spodbudne trende. Obdobje med letoma 2019 in 2024 je prineslo najhujši zlom dostopnosti stanovanj po finančni krizi leta 2008.
Svetovna finančna in gospodarska kriza se je začela leta 2008, v Sloveniji pa so njene posledice močneje občutili leto pozneje, leta 2009.
Cene nepremičnin so v tem času zrasle za 74 odstotkov, medtem ko so plače zrasle le za 35 odstotkov. Razlika 39 odstotnih točk predstavlja največjo petletno vrzel med rastjo cen in rastjo dohodkov v sodobni zgodovini države.
Posledice so konkretne. 25-letnik, ki je leta 2019 začel varčevati za svoj prvi dom, je takrat lahko pričakoval nakup okoli 55. leta starosti. Leta 2024 bi moral na isti cilj čakati do približno 64. leta.
Zlom dostopnosti stanovanj
Na nacionalni ravni se je potrebna doba varčevanja za 60 kvadratnih metrov povečala s 30 let leta 2019 na 39 let leta 2024. V samo petih letih se je pot do lastništva podaljšala za devet let.
Če pogledamo daljše časovno obdobje, se zgodba odvija v treh jasno razmejenih fazah. Po zlomu leta 2008 so cene nepremičnin padle, dostopnost pa se je izboljšala, saj so plače rasle hitreje od cen.
Najboljša dostopnost je bila dosežena okoli leta 2014, ko je bilo za nakup 60 kvadratnih metrov potrebnih približno 26 let varčevanja. Med letoma 2014 in 2019 so cene postopoma dohitele rast plač. Po letu 2019 pa se je trend obrnil, cene so začele prehitevati dohodke in izničile vse pridobitve prejšnjega desetletja. Kratko okno dostopnosti, ki se je odprlo po letu 2008, se je zdaj povsem zaprlo.
Najbolj prizadete občine
Zanimivo je, da so bile med letoma 2019 in 2024 najbolj prizadete sekundarne občine. Maribor je zabeležil 53-odstotno točko vrzeli med rastjo cen in rastjo plač, Celje 49, Jesenice 48. Ljubljana je imela nižjo vrzel, 23 odstotnih točk, kar kaže na to, da se je del povpraševanja zaradi nedostopnosti prestolnice preselil v druga urbana središča, kjer so imele cene več prostora za rast. Nobena izmed analiziranih občin ni ostala neizpostavljena – v vseh so cene rasle hitreje od plač.
Medtem ko lastništvo postaja vse težje dosegljivo, se položaj na najemnem trgu razvija drugače. Prodajne cene stanovanj so v zadnjih petih letih zrasle za 56 do 87 odstotkov, medtem ko so najemnine zrasle bistveno počasneje, le za 6 do 23 odstotkov. To pomeni, da je najem v primerjavi z nakupom postal relativno dostopnejša možnost. Hkrati pa to pomeni tudi, da so se donosi lastnikov nepremičnin zmanjšali, saj so vrednosti nepremičnin rasle hitreje kot prihodki iz najemnin.
Analiza portala Moje.si tako kaže dvojno realnost slovenskega trga nepremičnin. Na eni strani regije, kot je Pomurje, še vedno ponujajo nadpovprečno dostopnost.
Na drugi strani pa nacionalni podatki jasno kažejo, da se razkorak med plačami in cenami nepremičnin poglablja in da je pot do lastništva doma za mlajše generacije danes bistveno daljša kot pred petimi leti.
